목차
양도소득세 세율 적용 기준
실제 세금 계산 공식과 단계
2주택자 계산 예시 1: 단기 보유
2주택자 계산 예시 2: 장기 보유
절세 팁과 주의사항
신고 및 납부 절차
양도소득세 세율 적용 기준
2주택자의 경우 양도 시점에서 조정대상지역 내 주택을 2주택 이상 보유했다면 중과세가 적용됩니다.
세율은 보유 기간과 양도차익 규모에 따라 다릅니다.
기본세율은 아래와 같아요.
| 양도차익 구간 | 기본세율 |
|---|---|
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 | 15% + 1,080천 원 |
| 4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 | 24% + 5,220천 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1.5억 원 | 35% + 1,094만 원 |
| 1.5억 원 초과 ~ 3억 원 | 38% + 1,544만 원 |
| 3억 원 초과 | 40% + 2,344만 원 |
여기에 2주택자 중과세 가산세율이 붙습니다.
조정대상지역 내 2주택 보유 시 기본세율에 20%p 추가, 3주택 이상은 30%p 추가예요.
지방 소재 주택은 중과세 대상에서 제외되니 확인하세요.
또한, 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유·거주)을 충족하지 못하면 양도세 전액 부과됩니다.
예를 들어, 양도 1년 전 다른 주택을 먼저 처분하면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다.
실제 세금 계산 공식과 단계
양도소득세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제) × 세율입니다.
단계별로 따라 해보세요.
1. 양도가액: 실제 거래 가격(계약서 기준).
2. 취득가액: 매입 가격 + 취득세·중개수수료 등.
3. 필요경비: 중개수수료(상한 0.9%), 취득세(4.6% 내외), 대출이자 등 증빙 가능한 비용.
4. 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비.
5. 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 연 4%(최대 40%), 거주 시 추가 4%(최대 40%) 적용.
10년 보유+거주 시 80% 공제.
6. 과세표준 = 양도차익 × (1 – 장기보유공제율).
7. 세율 적용 후 지방소득세 10% 추가.
양도소득세 세율 계산 시 국세청 홈택스 양도소득 간편계산기를 활용하면 정확합니다.
다만 2주택자 중과는 수동 계산 필수예요.
2주택자 계산 예시 1: 단기 보유
서울 조정대상지역 아파트 A(취득가 5억 원, 2022년 취득, 보유 2년)를 7억 원에 양도.
다른 주택도 1채 보유 중(2주택자).
필요경비 1,000만 원.
1. 양도차익 = 7억 – 5억 – 0.1억 = 1.9억 원.
2. 장기보유공제: 2년 보유로 8% 공제(거주 미달 시).
3. 과세표준 = 1.9억 × (1-0.08) = 1.748억 원.
4. 세율 적용: 1.5억 초과 구간 38% + 1,544만 원.
1.5억까지 35%+1,094만=6,344만, 초과 0.248억×38%=9,424만 → 총 1억 5,768만 원.
5. 2주택 중과 +20%p: 각 구간 세율 20%p 상향.
재계산 시 기본 세액 약 2억 3,000만 원 + 지방세 2,300만 원 = 총 2억 5,300만 원.
단기 보유 시 중과세 부담이 크니 주의하세요.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 1.9억 원 |
| 과세표준 | 1.748억 원 |
| 기본세액 | 1억 5,768만 원 |
| 중과세액 (+20%p) | 약 7,232만 원 추가 |
| 지방소득세 | 2,300만 원 |
| 총 세금 | 2억 5,300만 원 |
2주택자 계산 예시 2: 장기 보유
경기 조정대상지역 주택 B(취득가 3억 원, 2015년 취득, 보유 9년, 2년 거주)를 6억 원에 양도.
2주택자지만 지방 미적용으로 중과세 면제 가정.
필요경비 2,000만 원.
1. 양도차익 = 6억 – 3억 – 0.2억 = 2.8억 원.
2. 장기보유공제: 보유 36%(9년×4%), 거주 8%(2년×4%) → 총 44%.
3. 과세표준 = 2.8억 × (1-0.44) = 1.568억 원.
4. 세율: 1.5억까지 35%+1,094만=6,344만, 초과 0.068억×38%=2,584만 → 총 8,928만 원.
5. 지방세 893만 원 = 총 9,821만 원.
만약 조정대상지역이었다면 중과 +20%p로 세액 1억 7,000만 원대로 뛴다. 양도소득세 계산 예시처럼 장기보유가 핵심 절세 포인트입니다.
절세 팁과 주의사항
2주택자라도 양도 1개월 전부터 1주택으로 조정하면 중과 피함.
상속 주택은 취득시기 별도 계산(상속개시일 기준).
증여 시 5년 내 양도 금지 위반 주의. 2025년 5월 31일까지 양도세 신고·납부 기한 엄수하세요.
연체 시 무이자 3개월, 이후 일 0.025% 가산세.
세무사 상담 추천.
공제 대상 비용 증빙 필수: 영수증 보관 5년.
1세대 3주택자 되면 3주택 중과(30%p) 적용되니 순서 잘 정하세요.
신고 및 납부 절차
1. 양도 후 2개월 내 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속, ‘양도소득세 신고’ 메뉴 선택.
2. 필요서류 업로드: 양도계약서, 취득계약서, 잔금영수증, 필요경비 증빙(중개수수증, 취득세고지서).
3. 전자신고 후 계산기 출력, 세액 확인.
4. 납부: 가상계좌 또는 카드(수수료 0.8% 내외).
5. 1세대 1주택 비과세 신청 시 거주증명서 첨부(주민센터 발급, 보유·거주 2년 증빙).
기한: 양도일 속한 달의 말일부터 2개월 종료일(예: 3월 15일 양도 → 5월 말).
분납 신청 가능(3회 이내).
다른 주택을 먼저 양도하고 1개월 이상 경과 후 본 주택 양도 시 1주택자로 인정받아 중과세 면제.
다만 2021년 이후 취득 주택은 거주 요건 강화(2년 이상 필수).
국토교통부 홈페이지 매월 발표 확인, 양도 전 재검토 필수.
홈택스 수정신고 통해 필요경비 추가 증빙 제출.
성인 자녀는 별도 세대 취급 가능하나 증여 이력 주의.
