임대차계약 해지 방법 세입자·집주인 기준 정리

임대차계약 해지 기본 원칙

임대차계약 해지는 계약 기간과 통보 시점에 따라 세입자와 집주인의 권리가 달라집니다.
기본적으로 주택임대차보호법에 따라 세입자는 계약 갱신요구권과 우선임대권이 보호되며, 2년 계약 시 최소 2년 거주 후 해지 가능합니다.
계약 종료 1개월 전 서면 통보가 필수로, 미통보 시 자동 갱신될 수 있습니다.
해지 통보는 내용증명 우편이나 주민센터 공증으로 증빙하세요.
부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약 체결 후 30일 이내 주택 임대차신고를 해야 하며, 해지 후에도 신고 변경이 필요합니다.

1. 해지 통보는 반드시 서면으로 하세요.
문자나 구두는 법적 효력이 약합니다.
2. 계약서에 해지 조항이 명시되어 있으면 그에 따르세요.
3. 보증금 반환 지연 시 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 여부를 확인하세요.

세입자 입장에서 해지 방법

세입자가 먼저 해지하려면 계약 종료일 1개월 전까지 집주인에게 통보해야 합니다.
예를 들어 2024년 12월 31일 종료 계약이라면 11월 30일까지 통보하세요.
통보 후 집주인은 보증금을 반환해야 하며, 반환 지연 시 연 5% 지연배상금을 청구할 수 있습니다.
절차는 다음과 같습니다.

단계	상세 내용	기한
1단계	서면 해지 통보(내용증명 우편 추천)	계약 종료 1개월 전
2단계	퇴거 및 현장 인도(합의 시 조기 가능)	계약 종료일
3단계	보증금 반환 확인	퇴거 후 즉시(합의 시 수리비 공제 후)
4단계	임대차신고 해지 신고(관할 읍면동)	해지 후 즉시

특별한 경우 무조건 해지 가능한 상황이 있습니다.
집주인의 하자 보수 불이행, 인근 소음 등으로 주거 목적 불가능 시 즉시 해지 통보 가능하며, 법원 중개 명령으로 해결하세요.
보증금 미반환 시 소송 전 관할 주민센터나 국토교통부 콜센터(1533-2949) 상담하세요.
2023년 기준 처리기간은 근무시간 내 3시간 이내입니다.

세입자 해지 팁: 퇴실 전 사진 촬영으로 집 상태 증빙하세요.
수리비 분쟁 시 객관적 증거가 핵심입니다.

계약 갱신 거부 시 집주인은 정당한 사유(자녀 거주, 임대 목적 변경 등)를 입증해야 하며, 세입자는 2년 이상 거주 후 해지 자유입니다.
통보 양식은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지서식 5호의 2를 참고해 작성하세요.

집주인 입장에서 해지 방법

집주인이 해지하려면 세입자에게 계약 종료 1개월 전 통보하거나, 정당한 사유가 있어야 합니다.
무조건 해지 불가하며, 세입자 보호가 우선입니다.
예를 들어 자가 거주 필요 시 통보 후 세입자 동의 없이는 강제 퇴거 불가능합니다.
분쟁 시 법원 명령 필요하며, 보증금은 퇴거 즉시 반환하세요.

정당 사유	예시	통보 기한
자가 거주	본인 또는 직계 가족 거주	종료 1개월 전
임대 목적 변경	매매 또는 리모델링	종료 1개월 전
세입자 귀책	월세 연체 2회 이상	연체 후 즉시
계약 위반	무단 전대, 시설 파손	위반 발견 즉시

월세 연체 시 2회 이상 미납으로 해지 통보 가능하며, 내용증명으로 증빙하세요.
세입자가 이의 제기 시 소송으로 이어질 수 있으니 변호사 상담 필수입니다.
해지 후 임대차계약 해지 신고는 rtms.molit.go.kr에서 온라인으로 하며, 구비서류 없고 수수료 무료입니다.
처리기간은 즉시(근무시간 내 3시간)입니다.

집주인 주의: 불법 퇴거 시 손해배상 청구받을 수 있습니다.
강제 철거 금지.

계약 종료 후 새 세입자 모집 시 이전 신고를 해지해야 하며, 정부24나 부동산거래관리시스템에서 처리하세요.
담당 기관은 국토교통부 주택임대차지원팀입니다.

주택 임대차신고와 해지 연계

계약 체결 후 30일 이내 주택 임대차신고 필수로, 미신고 시 과태료 1천만 원 부과됩니다.
해지 시에도 관할 읍면동이나 온라인(rtms.molit.go.kr)으로 해지 신고하세요.
신청자격은 본인 또는 대리인, 발급서류는 주택 임대차 계약 신고필증(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지서식 5호의 3)입니다.
구비서류 없고 수수료 없으며, 인터넷 또는 방문 신청 가능합니다.

신고 팁: 계약서와 주민등록등본으로 간편 인증하세요.
카카오톡 채널(통합콜센터)로 문의 편리합니다.

처리기간은 5일 이하 민원 기준 시간 단위(토휴 제외), 예를 들어 오후 2시 접수 시 3시간 내 완료.
6일 이상은 일 단위 계산입니다.
최근 변경일 2023-04-26 기준입니다.

해지 시 주의사항과 분쟁 대처

해지 과정에서 보증금 반환 분쟁이 잦습니다.
세입자는 퇴거 후 2주 이내 반환 요구 가능하며, 집주인은 정당 수리비 공제 후 지급하세요.
분쟁 시 한국부동산원(1533-2949) 중개나 주택임대차분쟁조정위원회 신청하세요.
조정 신청 기한은 분쟁 발생 후 3개월 이내, 비용 무료입니다.

특별법 적용: 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 신고 의무화.
상가건물은 별도 규정 있으니 주택에 초점 맞추세요.
해지 통보 샘플: “본 계약은 2024년 XX월 XX일 종료됨을 통보합니다.
귀하의 확인 부탁드립니다.”

공통 주의: 모든 통보는 내용증명(우체국, 5천 원 내외)으로 하여 법적 증빙 확보하세요.

분쟁 유형	대처 방법	연락처
보증금 미반환	HUG 전세보증 청구	1566-9009
불법 해지	분쟁조정 신청	한국부동산원 1533-2949
신고 관련	정부24 재신청	국토교통부