양도세 중과 세율 2026년 다주택자별 상세 표와 예시

양도세 중과 세율 2026년 핵심 변화

2026년 5월 9일 이후 조정대상지역 다주택자 주택 양도 시 중과세가 재개됩니다.
2주택자는 기본세율에 20%p 추가, 3주택 이상은 30%p 추가로 최대 75%까지 세율이 올라갑니다.
장기보유특별공제는 중과 대상에서 적용되지 않습니다.
반면 2026년 5월 9일까지는 중과 유예 기간으로 기본세율만 적용되고 장기보유특별공제도 가능합니다.
매도 시점을 이 기준으로 확인하세요.

2026년 5월 9일 전에 양도하면 중과 없이 기본세율 적용.
매도 계획이 있으면 이 기간을 반드시 활용하세요.

다주택자 양도세 기본 세율표

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양도소득세는 과세표준(양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제 250만원)에 따라 누진세율이 적용됩니다.
다주택자 중과는 이 기본세율에 추가됩니다.

과세표준	기본 세율
1,400만 원 이하	6%
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%
8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	35%
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%
10억 원 초과	45%

이 표는 모든 양도에 공통 적용되며, 지방소득세 10%가 별도 부과됩니다.
다주택자는 여기에 중과세율이 더해집니다.

다주택자별 중과 세율 상세 표

2026년 기준 다주택자 양도세 중과 세율은 주택 수에 따라 다릅니다.
조정대상지역 내 주택에만 적용되며 장기보유특별공제는 불가합니다.

주택 수	중과 추가 세율	장기보유특별공제	최대 세율 예시
2주택자	기본세율 + 20%p	적용 불가	기본 35% → 55%
3주택 이상	기본세율 + 30%p	적용 불가	기본 38% → 68%

비조정대상지역 주택은 다주택자라도 중과 없이 기본세율(6~45%)만 적용됩니다.
매도 시점에 해당 지역이 조정대상지역인지 확인하세요.

비조정대상지역 주택을 먼저 양도하면 중과를 피할 수 있습니다.
지역별 지정 현황을 매도 전에 체크하세요.

자세히 알아보기

매도 전에 조정대상지역 지정 현황을 확인해보세요.›

조정대상지역 적용 기준

양도세 중과는 다주택자 양도세 중과가 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다.

구분	중과 적용 여부
조정대상지역 내	중과 적용 (2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)
비조정대상지역	중과 미적용 (기본세율만)

매도 시점 기준으로 지역 지정 여부를 확인해야 합니다.
지정 지역은 정책에 따라 변동될 수 있으니 최신 정보를 반드시 조회하세요.
1세대 2주택 이상 보유 상태에서 양도할 때 중과가 발생합니다.

자세히 알아보기

조정대상지역 지정 여부는 최신 정보를 조회해보세요.›

중과 세율 예시 계산

실제 양도 시 세율을 계산해보세요.
과세표준이 1억 원이고 기본세율 35%라고 가정합니다.

1. 2주택자, 조정대상지역 내 양도
기본세율 35% + 중과 20%p = 55% 적용
장기보유특별공제 불가로 과세표준 그대로 계산.

2. 3주택 이상, 조정대상지역 내 양도
기본세율 38% + 중과 30%p = 68% 적용
예시: 과세표준 3억 원 시 세액 = 3억 × 68% (지방세 별도).

3. 비조정대상지역 양도
다주택자라도 기본세율 35%만 적용.
장기보유특별공제 가능.

4. 중과 유예 기간 내 (2026.5.9 이전)
기본세율만 적용 + 장기보유특별공제 가능.
예: 과세표준 1억 원, 10년 보유 시 공제 적용 후 세율 대폭 낮아짐.

최대 75% 세율은 고과세표준 구간에서 발생하니 양도차익 규모를 미리 계산하세요.

자세히 알아보기

양도차익 규모를 미리 계산해 양도세를 정확히 알아보세요›

동영상으로 설명보기

중과 유예 기간 활용법

2026년 5월 9일까지는 조정대상지역 다주택자라도 중과 유예로 기본세율만 적용됩니다.
장기보유특별공제도 받을 수 있어 절세 효과가 큽니다.

활용 단계:
1. 보유 주택 중 조정대상지역 주택 확인.
2. 2026년 5월 9일 이전 매도 계약 체결.
3. 양도소득세 신고 시 기본세율과 장기보유특별공제 적용 신청.
4. 기본공제 250만원도 공제받기.

유예 기간 내 매도 시 2주택자라도 기본세율 6~45% + 장특공으로 세금을 최소화할 수 있습니다.
계약일 기준으로 유예 적용 여부 판단.

절세 체크 포인트

다주택자 양도세를 줄이는 실전 팁입니다.

1. 유예 기간 내 매도: 2026.5.9 전 양도로 중과 피하기.
2. 비조정대상지역 주택 우선 양도: 중과 미적용.
3. 일시적 2주택 특례 활용: 신규 주택 취득 후 기존 주택 양도 시 중과 면제 가능 (상세 조건 확인).
4. 장기보유특별공제 최대 활용: 유예 기간에만 해당.
5. 보유 기간 2년 이상 확보: 단기보유 시 60~70% 세율 적용 피하기.

매도 판단 시 보유세와 양도세를 함께 고려하세요.
2026년 이후 중과 완화 가능성도 있지만 확정되지 않았습니다.

절세 전략	적용 조건	효과
유예 기간 매도	2026.5.9 전	중과 면제 + 장특공
비조정지역 우선	매도 시점 비조정	기본세율만
2년 이상 보유	보유기간 충족	단기세율 회피