목차
양도세 중과세 규정 변경 핵심 요약
2025년 1가구 2주택 양도세 중과 기준
3주택 이상 다주택자 중과 기준
중과세 예외 적용 사례
2026년 다주택 양도세 중과 폐지 적용 시기
다주택자 절세 전략
FAQ
양도세 중과세 규정 변경 핵심 요약
2025년 양도세 중과 규정은 다주택자들에게 큰 변화를 가져옵니다.
특히 1가구 2주택과 3주택 이상 다주택자에 대한 중과 기준이 명확해졌고, 2026년에는 중과 폐지가 예정되어 있어 매도 타이밍이 중요합니다.
중과 배제 기간은 2026년 5월 9일까지로, 이 기간 내 매도 시 기본세율만 적용됩니다.
중과 적용 시 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되며, 과세표준이 높을수록 최대 75%에 가까운 세율이 될 수 있습니다.
규제지역인 서울 강남 3구 및 용산구 등 조정대상지역 주택 양도 시 이 규정이 적용됩니다.
| 구분 | 적용 세율 |
|---|---|
| 일반 양도세 | 6% ~ 45% |
| 2주택자 중과 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 중과 | 기본세율 + 30%p |
장기보유특별공제는 중과 적용 시 배제되지만, 일반 과세 시 최대 30% 적용 가능합니다.
분양권과 입주권도 주택 수 산정에 포함되어 다른 주택 양도 시 중과 여부에 영향을 줍니다.
2025년 1가구 2주택 양도세 중과 기준
2025년 1가구 2주택의 경우 양도 시 중과세가 적용되지만, 조건에 따라 예외가 있습니다.
비조정대상지역 주택 양도는 중과 기준에서 제외될 수 있으며, 일시적 2주택으로 인정되면 중과를 피할 수 있습니다.
일시적 2주택 인정 요건은 기존 주택 양도 후 일정 기간 내 신규 주택 취득 또는 상속 등 특정 상황을 충족해야 합니다.
이 경우 무조건 중과 대상이 아니며, 조건 충족 시 기본세율로 과세됩니다.
1가구 2주택자라면 양도 전에 보유 주택의 지역(조정대상지역 여부)을 먼저 확인하세요.
비조정대상지역이라면 중과 부담이 줄어듭니다.
양도세 중과세 규정 변경으로 1가구 2주택자는 보유 구조를 재검토해야 합니다.
예를 들어, 한 채를 먼저 매도해 1주택 상태로 전환하면 중과를 피할 수 있습니다.
3주택 이상 다주택자 중과 기준
3주택 이상 다주택자는 2025년 기준 기본세율에 30%p 가산 중과가 적용됩니다.
이는 다주택자에게 실질적인 세 부담을 가중시키며, 양도소득세 중과 방법은 보유 주택 수와 양도 시점에 따라 달라집니다.
다주택 양도세 중과 적용 대상은 양도일 현재 세대원 전체 보유 주택 수로 산정되며, 분양권·입주권도 포함됩니다.
중과세 규정 변경 영향으로 다주택자는 매도 순서를 전략적으로 짜야 합니다.
가장 수익이 적은 주택부터 매도해 주택 수를 줄이는 것이 효과적입니다.
| 보유 주택 수 | 중과 가산세율 | 예상 최대 세율 |
|---|---|---|
| 2주택 | +20%p | 65% |
| 3주택 이상 | +30%p | 75% |
주의: 중과 적용 시 장기보유특별공제 배제되니, 공제 적용 가능 여부를 미리 계산하세요.
중과세 예외 적용 사례
양도세 중과세 규정 변경에도 불구하고 여러 예외가 있습니다.
일시적 2주택자는 조건 충족 시 중과 대상에서 제외되며, 상속받은 주택은 일정 조건 하에 주택 수에서 제외됩니다.
상속주택의 경우 양도 전 일정 기간 보유 요건을 충족하면 중과 제외와 함께 장기보유특별공제 재적용이 가능합니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 활용하면 다주택자도 절세할 수 있습니다.
예외 적용 사례에서 1세대 1주택 비과세는 양도 전 주택 수를 1로 맞추는 전략과 연계됩니다.
중과세 예외를 위해서는 양도일 현재 주택 수를 정확히 파악해야 하며, 가족 구성원 간 주택 분산도 고려하세요.
상속 주택 보유 시 중과 제외를 노리려면 상속일로부터 5년 이내 양도 등 구체적 요건을 확인하고 세무서에 사전 문의하세요.
비조정대상지역 주택 양도는 중과 기준에서 제외되어 다주택자 영향이 적습니다.
2026년 다주택 양도세 중과 폐지 적용 시기
2026년 다주택 양도세 중과 폐지는 한시적 유예 종료 후 부활합니다.
2026년 5월 9일까지 매도 시 중과 배제되어 기본세율 적용, 5월 10일부터는 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과가 재개됩니다.
이는 양도세 중과 폐지 관련 규정 변경의 핵심으로, 다주택자는 이 기간 내 매도를 서둘러야 합니다.
2026년 5월 10일 이후 매도 시 중과 부활로 세 부담이 급증하니, 매도 계획을 5월 9일 이전으로 조정하세요.
1세대 1주택 비과세 요건 재기산 제도 폐지와 연계되어 다주택자 전략이 바뀝니다.
규제지역 한정 적용으로 서울 강남 3구 및 용산구 주택 소유자는 특히 주의해야 합니다.
다주택자 절세 전략
다주택자 영향 최소화를 위한 절세 전략은 보유기간 조정, 증여·법인 전환, 1주택 비과세 활용입니다.
양도 전 주택 수를 줄이기 위해 가족 구성원에게 증여하거나, 보유 기간을 늘려 장기보유특별공제(최대 30%)을 받으세요.
매도 시점 최적화가 핵심으로, 2026년 5월 9일 전 매도가 최선입니다.
절세 팁: 수익률 낮은 주택부터 매도해 주택 수를 2주택 이하로 줄이세요.
이후 1주택 비과세 요건(2년 보유·거주 등)을 맞추면 비과세 가능합니다.
다주택 양도세 절세방법 BEST로는 1. 보유 구조 재편, 2. 매도 타이밍 조정, 3. 예외 규정 활용, 4. 상속·증여 전략, 5. 비조정대상지역 우선 매도, 6. 장기보유특별공제 확보, 7. 세무 전문가 상담입니다.
양도 전 한국부동산원 시장 동향을 파악해 타이밍을 잡으세요.
분양권·입주권 보유 시 주택 수에 포함되니, 이를 먼저 양도하는 것도 전략입니다.
2025년 개정세법 반영 시 일시적 2주택 규정을 철저히 확인하세요.
기존 주택 양도 후 일정 기간 내 신규 주택 취득 시 일시적 2주택으로 인정되어 중과 제외됩니다.
