다주택자 대출 제한 기준과 우회 가능한 방법

다주택자 대출 제한 기준 요약

2025년 현재 다주택자(2주택 이상 보유자)는 수도권과 규제지역에서 추가 주택 구입을 위한 주택담보대출이 사실상 전면 금지되어 있습니다.
이는 2018년 9·13 대책부터 시작해 2025년 6·27 대책으로 최종 강화된 결과입니다.
기존 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출도 2주택 이상 다주택자는 받을 수 없으며, 1주택자는 최대 1억 원으로 제한됩니다.
투기과열지구에서는 대출이 거의 불가능하고, 종부세 및 양도세 중과로 비용 부담이 큽니다.

대출 심사 시 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)이 핵심 기준으로 적용되며, 다주택자는 이 규제 문턱이 가장 높습니다.
무주택자나 생애 최초 구입자는 LTV 70% 혜택을 받지만, 다주택자는 규제지역에서 LTV가 40%로 대폭 축소된 상태입니다.

1. 대출 신청 전 본인 주택 수와 지역을 확인하세요.
2주택 이상이면 주택 구입 목적 대출은 포기하고 우회 전략으로 전환하세요.
2. 규제지역 여부는 주택 위치로 판단하며, 수도권 전체가 포함될 수 있습니다.

주요 규제 기준: LTV, DTI, DSR

LTV(주택담보대출비율)는 집값 대비 대출 가능한 비율을 의미하며, 규제지역에서 다주택자는 40%로 제한됩니다.
DTI는 연소득 대비 모든 대출 원리금 상환액 비율, DSR은 모든 부채를 포함한 상환 부담을 계산합니다.
다주택자는 이 기준에서 가장 엄격한 심사를 받습니다.

기준	설명	다주택자 적용
LTV	집값 대비 대출 비율	규제지역 40%, 투기과열지구 거의 불가
DTI	소득 대비 부채 상환 비율	다주택자 소득 증빙 강화 필요
DSR	총부채 원리금 상환 비율	허들 높음, 소득 증빙으로 극복 가능

이 기준들은 무주택자(70%), 1주택자 대비 다주택자가 불리하게 설계되어 있으며, 대출 가능 여부는 은행별로 세부 심사에서 결정됩니다.

지역별·연도별 대출 제한 변화

다주택자 대출 규제는 2018년부터 점진적으로 강화되었습니다.
아래는 연도별 주요 변화입니다.

시점	대책	다주택자 대출 규제 특징
2018.9	9·13 대책	조정대상지역 2주택 이상 주담대 제한, 규제 시작
2020.7	7·10 대책	다주택자 주담대 불가, 처분 조건부 1주택자 예외
2025.6	6·27 대책	수도권·규제지역 다주택자 주담대 전면 금지

2025년 기준으로 수도권·규제지역 내 추가 주택 구입은 대출이 봉쇄되었고, 1주택자도 기존 집 처분 없이는 추가 대출이 어렵습니다.
투기과열지구는 대출 거의 불가 상태입니다.

규제지역 확인 방법: 주택 소재지를 기준으로 정부 부동산 포털에서 검색하세요.
수도권 대부분이 해당되니 미리 점검하세요.

▶ 규제지역 여부를 정부 부동산 포털에서 미리 확인해보세요. ◀

대출 불가능한 경우와 예외

2주택 이상 다주택자는 주택 구입 목적뿐 아니라 생활안정자금 목적의 주택담보대출도 불가능합니다.
1주택자는 생활안정자금으로 최대 1억 원 가능하지만, 용도가 엄격히 제한되며 기존 주택 담보 대출은 불가합니다.
예외는 무주택자나 생애 최초 구입자(LTV 70%, 전입 의무)로 한정됩니다.

주의: 다주택자가 기존 주택 담보로 추가 주택 자금을 마련하려는 시도는 철저히 차단됩니다.

우회 가능한 3가지 방법

직접 주택담보대출이 어렵다면 정책 허점을 활용한 우회 전략을 고려하세요.
다음 3가지가 주요 방법입니다.

전략	특징	대출 가능성	주의사항
상가 담보 대출	주택이 아님 → 규제 제외	상대적으로 높음	생활자금 목적 증빙 필요, 구입목적 아님
생활자금 목적 대출	1주택자 최대 1억 원	중간 수준	다주택자 불가, 용도 엄격 제한
법인 대출	법인 세팅 필요, 일부 규제 우회	상황에 따라 다름	서류 철저 준비

이 전략들은 대출 심사에서 목적이 명확하고 서류가 철저해야 성공합니다.
과거 절세 목적으로 인기 있었으나, 지금도 대출 측면에서 유효합니다.

우회 대출 시 서류: 담보 평가서, 소득 증빙서(원천징수영수증, 재직증명서), 목적 증빙서(생활자금용 통장 내역 등)를 미리 준비하세요.

소득 증빙 강화 전략

DSR 규제를 넘기 위해 소득 증빙을 강화하세요.
사잇돌 대출(중금리, 직장인·자영업자 대상, 은행권 유연 조건)은 다주택자도 활용 가능합니다.
제2금융권 담보대출(저축은행, 보험사, 캐피탈사)은 담보 충분 시 대출 가능하며, 소득 증빙 확대, 대출 기간 연장, 보증인 추가로 조정할 수 있습니다.

신청 단계:
1. 소득 증빙 자료 수집: 급여명세서, 사업소득 증명, 임대소득 증빙 등.
2. 제2금융권 상담: 담보 가치 평가 후 DSR 산정.
3. 보증인 추가나 기간 연장 협의로 한도 상향.

임대사업자 등록을 활용하면 일부 규제 우회 가능하나, 세금 부담 증가를 감안하세요.
법인 설립 시 일부 규제 우회되지만, 법인 세팅 비용과 서류(법인 등기부, 재무제표)가 필요합니다.

상세 신청 팁과 주의사항

우회 대출 신청 시 다음을 철저히 준비하세요.
1. 상가 담보 대출: 상가 소유권 증명, 생활자금 증빙(가계통장 6개월 내역).
2. 제2금융권: 담보 감정평가 의뢰, 소득 증빙 1년치(세금신고서 포함).
3. 법인 대출: 법인 설립 후 6개월 이상 운영 증명, 대표자 소득 분리 증빙.

주의사항: 모든 대출은 서류 미비로 거절될 수 있으니, 은행·저축은행별 상품 비교 후 상담하세요. 대출 후 DSR 변화로 추가 규제 발생 가능성도 확인합니다.

대출 가능성 높이기: 보증인(배우자나 가족) 추가로 신용도 보강하세요.
담보 가치가 2억 원 이상이면 제2금융권에서 유리합니다.

다주택자가 주택담보대출을 받을 수 있나요?

2025년 기준 수도권·규제지역에서 2주택 이상 다주택자는 추가 주택 구입 대출 전면 금지입니다.
생활안정자금도 불가능합니다.

상가 담보 대출은 어떻게 신청하나요?

상가 소유권 증명과 생활자금 목적 증빙(통장 내역 등)을 준비해 저축은행이나 캐피탈사에 상담하세요.
주택 규제 제외로 가능성이 높습니다.

소득 증빙으로 DSR을 넘길 수 있나요?

네, 사잇돌 대출이나 제2금융권에서 소득 증빙 확대, 기간 연장, 보증인 추가로 조정 가능합니다.
1년치 자료를 철저히 제출하세요.

법인 대출은 다주택자 규제 우회하나요?

법인 세팅 후 일부 우회 가능하나, 상황에 따라 다릅니다.
법인 재무제표와 운영 증명을 준비해야 합니다.

1주택자는 생활안정자금 대출 가능액이 얼마인가요?

최대 1억 원까지 가능하지만, 용도 엄격 제한되며 기존 주택 담보는 불가합니다.