목차
전세보증금 반환 안 되는 상황 바로 파악하기
집주인 돈 안 줄 때 첫 대처 단계
임차권 등기 명령 신청하는 법
전세보증금 반환 소송 진행 절차
필요 서류와 비용 상세 안내
실제 사례와 주의사항
추가 지원 제도 활용 팁
FAQ
전세보증금 반환 안 되는 상황 바로 파악하기
집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 가장 먼저 계약 만료일을 확인하세요.
전세계약 종료 후 1개월 이내에 반환 요구를 서면으로 보내야 합니다.
우편이나 내용증명으로 “전세보증금 반환 요구서”를 발송하고, 그 사본을 보관하세요.
집주인이 응답하지 않거나 일부만 주면 즉시 대처를 시작합니다.
최근 서울시 전세매물은 전년 대비 자치구별 2배에서 7배 증가하며 전세값이 2% 하락한 상황으로, 세입자 피해가 잇따르고 있어요.
이런 때 전세보증금 반환 방법을 미리 알면 큰 도움이 됩니다.
2. 집주인 재산 상태 조사: 등기부등본으로 근저당권 설정 여부 파악.
3. 기간 엄수: 만료 후 3개월 내 대항력 유지 위해 임차권 등기 필수.
집주인 돈 안 줄 때 첫 대처 단계
돈 안 주는 집주인 대처법의 첫걸음은 반환 요구입니다.
계약 만료일로부터 1개월 이내에 내용증명 우편으로 요구하세요.
요구서에는 계약일, 보증금 액수, 계좌번호, 반환 기한(보통 7일)을 명시합니다.
집주인이 무응답 시 지방법원에 임차권 등기명령을 신청해 대항력을 유지하세요.
이 명령으로 매수인에게도 보증금 반환 청구권이 인정됩니다.
다음으로 전세보증보험을 확인하세요.
HUG나 HF 가입 시 피해액 전액 보상받을 수 있어요.
보증보험 미가입자라면 주택임대차보호법에 따라 확정일자와 전입신고 여부를 점검합니다.
확정일자 받은 후 1개월 내 전입신고 완료했다면 우선변제권 행사 가능합니다.
임차권 등기 명령 신청하는 법
임차권 등기 명령은 전세보증금을 보호하는 핵심 수단입니다.
계약 만료 후 집주인이 보증금을 반환하지 않고 주택을 처분할 위험이 있을 때 신청하세요.
대상은 주택임대차보호법 적용 주택으로, 보증금 6억 원 이하(2026년 기준)입니다.
신청 절차는 다음과 같아요.
1. 관할 지방법원 민사접수과 방문 또는 전자소송 시스템 이용.
2. 신청 취지: “임차인 ○○에게 주택 소재지 ○○에 관하여 임차권을 등기할 것을 명하라.”
3. 신청인: 임차인 본인.
4. 접수 후 1주일 내 결정(대부분 허가).
비용은 2만 원 정도.
| 필요 서류 | 상세 내용 |
|---|---|
| 임차권 등기명령 신청서 | 법원 양식 다운로드(전자소송 사이트), 주택 소재지·면적·보증금 기재 |
| 임대차계약서 사본 | 원본 불필요, 계약 당사자 서명 필수 |
| 확정일자 증명서 | 동사무소 발급, 1년 내 유효 |
| 주민등록등본 | 최근 3개월 이내 발급 |
| 신분증 사본 | 임차인 확인용 |
명령 확정 후 등기소에 임차권 등기 신청(수수료 1만 원 내외).
이로써 주택 매각 시에도 보증금 우선 수령 가능합니다.
2026년 1월 기준, 전세사기 피해 급증으로 법원 처리 기간이 2주까지 늘었으니 서둘러야 해요.
“임차권 등기 완료” 내용증명으로 보내 대항력 강화.
집주인 파산 시에도 채권자로 인정받아요.
전세보증금 반환 소송 진행 절차
임차권 등기 후에도 반환 안 될 때 소송 제기하세요.
관할 지방법원에 “보증금 반환 청구의 소”를 냅니다.
소송 전 내용증명 2회 발송(최소 2주 간격)이 증거로 유리해요.
소송 단계:
1. 소장 작성: 청구취지 “피고는 원고에게 보증금 ○○원 및 지연손해금(연 12%, 민법 397조)을 지급하라.”
2. 증거 제출: 계약서, 확정일자, 반환 요구서, 통장 거래 내역.
3. 접수비: 인지액 5만 원 + 송달료 5만 원(보증금 1억 기준).
4. 재판 기간: 간이소송 시 2~3개월, 보통 4~6개월.
5. 승소 시 강제집행: 주택 경매 신청으로 보증금 회수.
2026년 전세보증금 반환 소송 승소율은 95% 이상으로, 증거만 확실하면 유리합니다.
법률구조공단 무료 상담(132) 활용하세요.
필요 서류와 비용 상세 안내
전체 과정에서 공통 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 통장사본입니다.
비용은 다음과 같아요.
| 항목 | 비용 | 비고 |
|---|---|---|
| 내용증명 우편 | 5,000원 | 2회 발송 추천 |
| 임차권 등기명령 | 20,000원 | 법원 수수료 |
| 임차권 등기 | 10,000원 | 등기소 수수료 |
| 소송 인지+송달료 | 100,000원 (1억 기준) | 승소 시 피고 부담 |
| 변호사 수임료 | 500만 원 내외 | 법률구조공단 무료 가능 |
저소득층은 법률구조공단에서 소송비 대납받을 수 있어요.
소득기준: 중위소득 150% 이하(2026년 4인 가구 1억 2천만 원).
실제 사례와 주의사항
2026년 1월 서울 모 아파트 세입자 A씨는 만료 후 집주인 무응답으로 임차권 등기명령 신청.
10일 만에 허가받고 등기 후 주택 매각됐으나 매수인에게 보증금 5억 원 전액 수령.
반면 B씨는 등기 지연으로 경매 참여, 3개월 더 걸렸어요.
주의사항:
1. 전세보증보험 필수 가입 확인: 미가입 시 우선변제권 약화.
2. 반환 기한 엄수: 만료 후 6개월 초과 시 권리 소멸 위험.
3. 다중 임차 시 순위 확인: 확정일자 먼저 받은 자 우선.
4. 집주인 도주 시 형사고소: 사기죄(3년 이상 징역) 가능.
2026.01.20 충북지역본부 양식 활용해 집주인과 재계약 시 사전 확약 받으세요.
상담: 1670-0002 (평일 09:00~18:00).
추가 지원 제도 활용 팁
전세사기피해자 지원 특별법으로 긴급주거비 대출(최대 2천만 원, 연 2%) 받으세요.
신청: LH 전세임대상담 1670-0002. 2026년 1월 기준 서울지역본부 신혼·신생아 전세임대 계약 안내 중.
또한 주택도시보증공사 대위변제 신청 시 보증금 즉시 지급 후 공사 대행 소송.
피해자 지원 기관:
1. 한국토지주택공사(LH): 전세임대포털, 매물신고 070-4018-1095.
2. 주택도시보증공사(HUG): 1566-9009.
3. 법무부 법률구조공단: 132.
이 제도들 활용하면 보증금 미수령 기간을 1개월로 단축할 수 있어요.
초과 시 대항력 상실 위험이 큽니다.
법원에서 즉시 처리되니 만료 직후 신청하세요.
소송 통해 경매로 회수 가능하나 6개월 이상 걸릴 수 있어요.
경매 시 보증금부터 배당받아요.
등기부등본으로 채권액 확인 필수.
패소 시 원고 부담이니 증거 확보가 핵심입니다.
먼저 받은 자가 우선.
여러 명이면 공동 소송 추천.
